부담부증여 취득세, 2026년 왜 더 나올 수 있나요?

2026. 7. 7.

전세 낀 집을 자녀에게 부담부증여로 넘기려는 부모님, 그리고 등기를 앞둔 자녀분이라면 마지막 관문이 취득세입니다.

부담부증여 취득세: 채무분과 증여분 고지서를 함께 확인하는 아버지와 아들

2026년 들어 부담부증여 취득세가 예상보다 몇 배 크게 나왔다는 사례가 이어지고 있습니다. 다만 구조를 미리 알면 등기 전에 확인할 수 있고, 잘못 부과된 세금은 돌려받을 수도 있습니다.

이 글에서 취득세가 둘로 나뉘는 구조, 2026년에 달라진 점, 실제 상담에서 중과 여부를 확인한 과정, 그리고 돌려받는 방법까지 정리했습니다.

부담부증여 취득세는 왜 둘로 나뉘나요?

부담부증여로 집을 받으면 취득세는 한 덩어리가 아니라 채무분과 증여분으로 나뉘어 계산됩니다. 넘겨받은 빚만큼은 돈을 주고 산 것(유상)으로, 나머지는 증여받은 것(무상)으로 보기 때문입니다.

구분	성격	적용 세율(주택 기준)
채무분(전세보증금·대출)	유상 취득	유상 세율(6억 이하 1%대)
증여분(나머지 가액)	무상 취득	3.5%(지방교육세 등 포함 시 4% 안팎)
증여분 중 조정대상지역 + 기준시가 3억 이상	무상 중과	12%

숫자로 보면 이렇습니다. 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 3억 5천만 원에는 유상 세율이, 나머지 1억 5천만 원에는 무상 세율이 각각 적용됩니다.

부담부증여 취득세 구조: 시가 5억이 채무분 3.5억(1%대)과 증여분 1.5억(3.5%)으로 나뉘는 도해

여기까지가 원래의 계산 규칙입니다. 그런데 2026년부터 이 규칙이 흔들리는 사례가 나오기 시작했습니다.

2026년, 무엇이 바뀌었고 무엇이 그대로인가요?

채무분은 유상, 증여분은 무상이라는 원칙 자체는 그대로입니다. 문제는 적용 실무입니다.

세법은 가족 간 부담부증여의 채무분을 일단 증여로 추정하고, 자녀가 대가를 치른 사실(소득, 재산 처분 등)이 증명될 때만 유상으로 인정합니다(지방세법 제7조 제11항·제12항). 여기에 최근 개정으로, 치른 대가가 시가보다 3억 원 이상 또는 30% 이상 낮으면 유상으로 인정하지 않는 기준까지 더해졌습니다.

문제는 이 기준을 적용하는 방식입니다. 채무분만 보면 제값을 치르고 인수한 것인데도, 일부 지자체가 채무액을 집 전체 가격과 비교하는 방식으로 적용해 채무분까지 증여 세율로 과세한 사례가 나왔습니다. 이 경우 취득세가 예상의 몇 배로 커집니다.

2026년 부담부증여 채무분이 증여로 과세되는 오적용 경로와 경정청구로 되돌리는 개념도

현재는 행정안전부 해석으로 정리되는 흐름이지만, 지자체별 실무에는 아직 차이가 있고 법 개정 논의도 진행 중입니다. 그래서 지금 시점의 결론은 하나입니다. 등기 전에 우리 지자체의 적용 방식을 확인하는 것입니다.

실제 상담에서는 이렇게 확인했습니다

지난봄 진행한 부담부증여 건에서 등기 전 취득세를 점검했습니다. 대상 빌라가 조정대상지역에 있어 증여분에 12% 중과가 붙는 것처럼 보이는 상황이었습니다.

그런데 12% 중과에는 조건이 하나 더 있습니다. 취득 당시 기준시가 3억 원 이상(기준시가는 정부가 매년 정하는 공시 가격입니다)이어야 합니다. 이 빌라는 기준시가가 3억 원 이하로 확인되어, 중과가 아닌 3.5% 적용으로 판단했습니다.

기준시가 확인으로 12%와 3.5% 갈림길에서 중과 여부를 판단하는 상담 장면

"취득세는 세율표만 보고 미리 단정하면 안 됩니다. 조정대상지역인지보다 기준시가가 먼저입니다."

이 사례의 증여세·양도세까지 포함한 전체 비교 과정은 부담부증여 실제 사례 글에서 보실 수 있습니다. 등기 일정이 잡혀 있어 급하시다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.

커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계로 취득세처럼 해석이 갈리는 사안을 이중으로 확인합니다.

다시 확인해야 하는 경우, 걱정을 덜어도 되는 경우

이런 경우라면 등기 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.

조정대상지역이면서 기준시가 3억 원 이상인 집을 받는 경우(증여분 12% 중과 가능)
관할 지자체가 채무분까지 증여로 보아 과세한다는 안내를 받은 경우
고지서 금액이 예상 계산(채무분 1%대 + 증여분 4% 안팎)보다 뚜렷이 큰 경우

반대로 이런 경우라면 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.

비조정지역이거나 기준시가 3억 원 이하인 경우(증여분 3.5%)
임대차계약서와 자녀의 소득 자료 등 채무 실질을 입증할 서류가 갖춰진 경우

예상보다 많이 나왔다면 돌려받을 수 있습니다

채무분까지 증여로 보아 과세된 것이라면 경정청구(잘못 낸 세금을 돌려달라고 공식적으로 요청하는 절차)로 바로잡을 수 있습니다. 실제로 이 쟁점으로 돌려받은 사례들이 나오고 있습니다.

핵심 자료는 채무가 진짜라는 입증입니다. 임대차계약서, 보증금의 흐름, 자녀의 상환 능력을 보여주는 소득 자료가 여기에 해당합니다. 청구에는 기한이 있으니 고지서를 받았다면 미루지 말고 검토하세요.

등기 전 확인 절차 3가지

부담부증여 등기 전 확인 3단계: 기준시가 확인, 구청 확인, 세액 검토

기준시가 확인: 부동산 공시가격 알리미에서 대상 주택의 기준시가를 확인합니다. 12% 중과 여부를 가르는 첫 번째 기준입니다.
지자체 적용 방식 확인: 관할 시·군·구 세무과에 채무분과 증여분을 나눠 과세하는지 확인합니다. 등기를 맡긴 법무사를 통해서도 확인할 수 있습니다.
세액 검토 후 신고: 취득세 납부와 등기는 동시에 진행되므로, 신고 전에 세액 검토를 끝내 두어야 합니다. 내고 나서 다투는 것보다 내기 전에 확인하는 것이 훨씬 쉽습니다.

핵심 요약
What: 부담부증여 취득세는 채무분(유상)과 증여분(무상)으로 나뉘고, 두 부분의 세율이 다릅니다.
Why: 2026년 지방세법 개정 이후 채무분까지 증여로 보아 과세된 사례가 있어, 예상과 고지서가 달라질 수 있습니다.
How: 등기 전에 기준시가와 지자체 적용 방식을 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 돌려받으세요.
전문가 한마디: 취득세는 부담부증여에서 가장 변동성이 큰 변수입니다. 등기 전 확인이 가장 싼 보험입니다.

등기 전에 우리 집 취득세가 어떻게 계산될지 확인해 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 채무분과 증여분을 나눠 계산해 드립니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.