상속세 없어도 신고하는 이유 2가지, 감정평가는 꼭 받아야 할까요?

부모님 상속 이야기가 나오면 제일 먼저 듣는 말이 있죠. 10억 원까지는 상속세가 없다는 말.

절반만 맞습니다. 10억 원은 어머니가 살아 계실 때 기준이에요. 배우자 없이 자녀만 물려받으면 5억 원으로 내려갑니다.

어느 쪽이든 한도 안에 들어오면 상속세는 0원입니다. 그러니 세금도 안 나오는데 신고를 할 이유를 못 찾으시는 게 당연해요.

다만 그 서류가 없으면 몇 년 뒤 그 집을 팔 때 계산이 달라집니다. 감정평가는 꼭 받아야 하는지까지 같이 짚어봅니다.

"상속세는 따로 신고를 안 해도 괜찮을까요?"

이 문장은 제가 만든 게 아니라, 최근 상담에서 고객분이 실제로 하신 말씀 그대로입니다. 상속 상담에서 가장 자주 듣는 질문이기도 하고요.

답부터 드리면, 신고는 하셔야 합니다. 상속세법에 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이라는 신고기한이 정해져 있습니다.

다만 안 했다고 큰 문제가 생기지는 않습니다. 물려받은 재산이 공제 한도를 넘지 않아 낼 세금이 0원이라면 가산세도 붙지 않기 때문입니다. 그래서 그냥 넘어가시는 분이 많습니다.

문제는 그다음입니다. 신고서가 없으면 과세관청이 그 재산의 가격을 스스로 정합니다. 이때 쓰는 기준이 공시가격입니다.

공시가격은 시세보다 낮게 매겨집니다. 시세 10억 원짜리 단독주택의 공시가격이 5억 원인 경우가 드물지 않아요.

그리고 그 5억 원이라는 숫자가 서류에 남습니다. 지금 당장은 아무 문제가 없어요. 그런데 몇 년 뒤 이 집을 팔 때, 이 숫자가 다시 등장합니다.

이유 하나, 그 집을 팔 때

신고서에 적어 낸 금액이 나중에 그 집의 취득가액이 됩니다. 취득가액은 집을 팔 때 판 가격에서 빼주는 금액을 말합니다. 이 금액이 클수록 세금 계산의 기준이 되는 차익이 줄어듭니다.

상담에서 자주 드는 예시로 정리하면 이렇습니다.

시세 10억 원, 공시가격 5억 원인 단독주택을 상속받았습니다. 어머니와 자녀가 상속인이라 공제 10억 원으로 상속세는 0원입니다. 몇 년 뒤 이 집을 11억 원에 팔았습니다.

상속세는 어느 쪽이든 0원입니다. 갈리는 건 양도차익 5억 원뿐이죠.

공시가격이 시세의 절반 수준인 단독주택이나 토지라면 이 차이는 더 벌어집니다. 반대로 공시가격과 시세가 가까운 재산이라면 차이가 크지 않고요.

한 가지 덧붙이면, 상속받은 집을 금방 팔더라도 단기 매도로 보아 높은 세율을 매기지는 않습니다. 보유 기간을 돌아가신 분이 그 집을 산 날부터 세기 때문입니다.

이유 둘, 그 재산으로 무언가를 살 때

집을 팔 생각이 전혀 없다면 앞의 이야기는 남의 일처럼 들릴 수 있습니다. 그런데 신고서가 하는 일이 하나 더 있어요.

나중에 부동산을 사거나 큰돈이 나가는 거래를 하면, 그 돈이 어디서 났는지 확인하는 절차가 있습니다. 이때 인정받는 자금의 목록이 세법에 정해져 있는데, 거기에 "신고했거나 세금을 낸 상속·증여재산"이 들어 있습니다.

핵심은 "신고했거나"라는 표현입니다. 신고를 안 한 재산은 이 목록에 들어가지 못합니다.

실제 상담에서도 이 부분이 결정을 바꾼 적이 있습니다. 세금이 0원이라 신고를 건너뛰려던 분이었는데, 물려받은 자금으로 몇 년 안에 집을 살 계획이 있다는 이야기가 나오면서 방향이 바뀌었습니다.

상속세 신고는 세금을 내기 위한 절차만은 아닙니다. 물려받은 재산의 가격과 출처를 공식 서류로 남겨두는 절차이기도 합니다.

💡 상속 재산에 부동산이 섞여 있다면, 팔 계획이 없더라도 한 번은 계산해 보실 필요가 있습니다.
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감정평가, 꼭 받아야 할까요?

여기서부터가 실제 상담에서 가장 많이 갈리는 지점입니다. 결론부터 말씀드리면, 감정평가를 무조건 받아야 하는 건 아닙니다.

세법은 재산을 시세로 평가하는 것을 원칙으로 합니다. 시세를 알 수 없을 때만 공시가격 같은 보조 기준을 씁니다.

그런데 시세로 인정되는 방법이 감정평가 하나만 있는 게 아니에요. 같은 단지, 비슷한 면적, 비슷한 공시가격을 가진 다른 집이 비슷한 시기에 거래됐다면 그 거래 가격이 시세로 인정될 수 있습니다.

아파트가 여기 해당합니다. 반대로 단독주택이나 토지는 조건이 같은 물건을 찾기 어려워 이 방법을 쓰기 힘듭니다.

사실 이건 세무사들만 하는 이야기가 아니에요. 국세청이 낸 안내 자료에도 같은 내용이 들어 있습니다.

국세청은 상속세 신고 전략으로 세 가지를 안내하는데, 기한 내 성실신고와 합산 대상 재산 확인, 그리고 부동산 감정평가 활용입니다. 단독주택이나 토지처럼 시가를 알기 어려운 부동산은 감정평가로 시가 신고를 해 두면 그 금액이 나중에 취득가액으로 인정되어 양도소득세를 줄일 수 있다고 안내하고 있습니다. (국세청, 「상속·증여세 오해 그리고 진실」)

국세청이 든 예시는 이렇습니다. 상속주택을 3년 뒤 8억 원에 양도하는 경우, 신고를 안 해 보충적 평가액 3억 원이 취득가액이 되면 양도차익은 5억 원입니다. 감정평가액 6억 원으로 신고했다면 양도차익이 2억 원으로 줄어듭니다.

눈여겨볼 표현이 두 군데 있습니다. 대상을 "단독주택이나 토지"로 좁혀 적었고, 예시에는 "유사매매사례가액 등 세법상 시가로 인정되는 가액이 없는 경우"라는 단서를 달아뒀어요. 국세청도 모든 부동산에 감정평가가 필요하다고 말하지는 않는 셈입니다.

돌아가신 분 명의로 아파트 한 채만 남았다면 위 표의 첫 줄이 내 이야기입니다. 시골 땅이나 오래된 단독주택이 섞여 있다면 두 번째 줄이고요.

판단이 한 줄로 떨어지지 않는 경우도 있습니다. 물려받은 집을 평생 보유하다 자녀에게 다시 물려줄 계획이라면 취득가액이 쓰일 일이 없어 감정평가의 실익이 줄어듭니다. 반대로 형제간에 재산을 나눠야 해서 어차피 가격을 정해야 한다면 감정평가가 그 기준이 되기도 하고요. 이런 경우는 재산 구성과 계획을 같이 놓고 봐야 답이 나옵니다.

그럼 얼마나 들고, 언제까지 받아야 하나요?

비용부터 보겠습니다. 감정평가는 원칙적으로 두 곳 이상의 감정기관에 맡겨야 합니다. 다만 기준시가 10억 원 이하인 부동산은 한 곳만 맡겨도 됩니다.

이 기준을 넘느냐 마느냐로 비용이 두 배 가까이 갈립니다. 우리 집이 어디에 해당하는지는 공시가격만 확인하면 바로 알 수 있어요.

기한도 중요합니다. 감정평가가 시세로 인정되려면 상속개시일 전후 6개월 안에 받은 것이어야 합니다. 상속세 신고기한과 거의 겹치죠.

이 기간을 넘기면 감정평가를 받아도 시세로 인정받는 길이 좁아집니다. 그래서 상속이 발생하면 재산 목록부터 빨리 정리해 두시는 게 좋습니다.

솔직하게 짚어둘 부분도 있습니다. 감정평가 수수료는 상속세를 계산할 때 최대 500만 원까지 빼주는 항목이 있는데, 이건 낼 세금이 있을 때만 의미가 있습니다. 상속세가 0원인 구간에서는 이 혜택이 사실상 없고, 감정평가 비용은 온전히 부담하셔야 합니다.

대신 부담이 늘지 않는 부분도 분명합니다. 상속으로 집을 물려받을 때 내는 취득세는 늘어나지 않습니다. 상속 취득세는 감정가액이 아니라 시가표준액을 기준으로 계산하기 때문입니다.

낮은 금액으로 감정을 받아 세금을 줄이는 방법을 물어보시는 분도 계신데, 이 길은 막혀 있습니다. 감정가액이 일정 기준에 못 미치면 과세관청이 다른 기관에 다시 감정을 맡기고, 차이가 크면 그 감정기관을 시가로 인정하지 않는 기관으로 지정합니다.

커넥트 세무회계는 서울시 마포구에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무와 회계를 관리하고 있습니다. 담당자에서 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단 검수를 거치기 때문에 담당자가 바뀌어도 같은 기준으로 검토가 이뤄집니다.

상속은 세무사 한 곳으로 끝나지 않는 일이기도 합니다. 재산 평가는 감정평가법인이, 명의 이전은 법무사가, 신고는 세무사가 맡습니다. 커넥트에서는 협업하는 감정평가법인과 법무사까지 함께 연결해 진행합니다.

"단순히 세액 계산만 하는 게 아니라, 부동산 물건지 위치나 기존 판례까지 고려하면서 함께 고민해 주셨습니다. 답답하던 부분이 시원하게 정리됐습니다." (양도·증여 상담 고객)

핵심 요약

• What: 상속세가 0원이어도 신고를 안 하면 과세관청이 공시가격으로 재산 가액을 정하고, 그 금액이 나중에 그 집을 팔 때의 취득가액이 됩니다.

• Why: 집을 팔 때 양도차익이 커지고, 그 재산으로 다른 자산을 살 때 자금 출처로 인정받지 못합니다.

• How: 상속개시일 전후 6개월 안에 재산을 시세로 평가해 신고합니다. 아파트는 유사 거래 가격으로, 단독주택이나 토지는 감정평가로 평가합니다.

• 전문가 한마디: 감정평가는 모두에게 필요한 절차가 아닙니다. 물려받은 재산이 무엇인지부터 확인하면 받아야 할지 아닐지가 대부분 정리됩니다.

우리 집은 감정평가가 필요한 경우일까요? 재산 목록만 알려주시면 무료로 확인해 드립니다.
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자주 묻는 질문

Q1. 상속세 신고를 안 하면 가산세가 붙나요?
신고기한은 정해져 있지만, 낼 세금이 없으면 무신고 가산세는 붙지 않습니다. 가산세가 내야 할 세액을 기준으로 계산되기 때문입니다. 그래서 커넥트 세무회계가 신고를 권하는 이유는 가산세가 아니라, 재산 가액을 서류로 남겨두는 데 있습니다.

Q2. 아파트도 감정평가를 받아야 하나요?
같은 단지에 비슷한 면적의 거래가 최근에 있었다면 그 가격이 시세로 인정될 수 있어 감정평가 없이 신고가 가능합니다. 다만 어떤 거래를 유사한 사례로 볼 수 있는지는 물건마다 갈립니다. 커넥트 세무회계에서는 신고 전에 해당 단지의 거래 내역부터 확인합니다.

Q3. 감정평가는 언제까지 받아야 하나요?
상속개시일 전후 6개월 안에 받은 감정평가여야 시세로 인정됩니다. 상속세 신고기한과 거의 같은 기간이라 여유가 많지 않습니다. 커넥트 세무회계에 상속 상담이 들어오면 재산 목록 정리를 가장 먼저 요청하는 이유가 여기에 있습니다.

Q4. 신고기한이 이미 지났는데 방법이 없을까요?
기한이 지난 뒤에도 신고할 수 있는 절차가 세법에 있고, 평가 기간이 지난 감정평가를 심의를 거쳐 인정받는 길도 열려 있습니다. 다만 어디까지 가능한지는 과세관청의 결정이 이미 나왔는지에 따라 달라집니다. 커넥트 세무회계에 상황을 알려주시면 남은 선택지부터 확인해 드립니다.

📎 이 글의 근거 법령

• 상속·증여받은 재산의 취득가액은 상속개시일 현재 평가한 가액으로 하고, 과세관청이 결정한 가액이 있으면 그 가액으로 합니다 → 소득세법 시행령 제163조 제9항

• 상속재산은 시가로 평가하고, 시가에는 감정가격이 포함됩니다. 시가를 산정하기 어려우면 보충적 평가방법을 적용합니다 → 상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제2항·제3항

• 면적·위치·용도·기준시가가 유사한 다른 재산의 거래가액을 시가로 봅니다 → 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항

• 감정평가 기간은 상속개시일 전후 6개월입니다 → 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항

• 감정기관은 둘 이상이 원칙이며, 기준시가 10억 원 이하 부동산은 하나로 가능합니다 → 상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항

• 감정가액이 기준금액에 미달하면 과세관청이 다시 감정을 의뢰하고, 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있습니다 → 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호·제7항·제8항

• 상속세 과세표준 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다 → 상속세 및 증여세법 제67조 제1항

• 일괄공제 5억 원은 신고가 없는 경우에도 적용됩니다 → 상속세 및 증여세법 제21조 제1항

• 배우자가 실제 상속받은 금액이 5억 원 미만이면 5억 원을 공제합니다 → 상속세 및 증여세법 제19조 제4항

• 자금 출처로 인정되는 금액에 "신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액"이 포함됩니다 → 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 제2호

• 감정평가 수수료는 500만 원을 한도로 공제하며, 그 감정가액으로 신고·납부한 경우에만 적용됩니다 → 상속세 및 증여세법 제25조 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제20조의3

• 상속에 따른 무상취득의 취득세 과세표준은 시가표준액입니다 → 지방세법 제10조의2 제2항 제1호

• 단기 매도 판정 시 보유기간은 돌아가신 분이 그 자산을 취득한 날부터 계산합니다 → 소득세법 제104조 제2항 제1호

※ 이 글은 2026년 8월 기준 세법과 상담 사례를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.

P.S. 상속은 서류를 남겨두는 것만으로 선택지가 넓어지는 일입니다.

임지원 대표 세무사 | 커넥트 세무회계
다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 고객님들의 의사결정을 돕습니다.
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