공동명의 양도세, 부모님 한 분 지분만 상속받았다면 취득가액은?

부모님 두 분이 공동명의로 반씩 가지고 계시던 집에서, 한 분의 몫을 이제 자녀나 남은 부모님이 이어받아야 하는 상황이라면 이 글이 맞습니다. 상속세 신고서를 준비하다 보면 이런 이야기를 한 번쯤 들으셨을 거예요. 배우자 공제가 있으니 상속세 면제한도 안이라 상속세는 0원이고, 그래도 신고를 해 두면 나중에 집을 팔 때 양도세가 줄어든다는 이야기요.

특히 아래 중 하나라도 해당한다면 끝까지 읽어 보시길 권합니다.

• 상속받은 집을 언젠가 팔 생각이 있다 (자녀에게 이미 집이 있어 한 채를 정리해야 하는 경우 포함)

• 살아계신 부모님 명의로 된 집이 한 채 더 있다

• "감정평가로 높게 신고하면 양도세가 줄어든다"는 설명을 듣고 신고 방법을 고민하고 있다

결론부터 말씀드리면, 그 설명은 절반만 맞습니다. 상속세 신고로 새로 잡히는 취득가액은 상속받은 지분에만 붙고, 살아계신 부모님 지분은 처음 샀던 값이 그대로 남기 때문이죠.

지분별로 나눠 계산하면 세금이 누구 쪽에서 나오는지 바로 보입니다. 실제 상담 사례의 숫자로 두 지분을 나눠 보고, 상속세 신고 전에 정해 두면 좋은 것 두 가지까지 정리했습니다.

실제 상담 사례를 바탕으로 하되, 개인 식별을 막기 위해 시점과 금액은 조정했습니다.

상속세 신고로 취득가액이 올라간다는 말, 공동명의에도 맞을까요?

얼마 전 상담에 오신 아드님의 이야기로 시작할게요. 부모님이 20여 년 전 4억 원에 사서 50%씩 가지고 계시던 서울 아파트인데, 올봄 어머니 지분 50%를 아드님이 상속받으셨습니다. 지금 이 아파트의 시세는 12억 원 안팎입니다.

상속세 신고를 하면서 아파트를 12억 원으로 평가받으면, 그 금액이 앞으로의 취득가액이 된다는 이야기를 아드님은 이미 알고 오셨어요. 그래서 나중에 14억 원에 팔면 차익 2억 원에만 세금이 붙는다고 이해하고 계셨습니다. 상담 중에 이렇게 되물으셨죠.

"그러면 총 2억에 대한 양도소득세만 내면 되는 거죠?"

단독명의라면 맞는 계산입니다

집 전체를 한 분이 가지고 계셨다면 이 계산은 맞습니다. 상속받은 재산을 팔 때는 상속 당시 평가한 금액을 취득가액으로 보거든요. 상속세가 0원인 구간에서도 신고를 해 두는 편이 유리한 이유가 이것이고, 이 구조는 상속세가 없어도 신고해야 하는 이유에서 따로 정리해 두었습니다.

공동명의에서는 한 가지가 달라집니다

상속으로 넘어간 것은 어머니 지분 50%뿐입니다. 아버지 지분 50%는 20여 년 전 매매로 취득한 그대로여서, 취득가액도 그때 값이 유지됩니다.

여기에 양도소득세는 집 단위가 아니라 사람 단위로 매깁니다. 공동으로 가진 집을 팔면 소유자 각자가 자기 지분만큼 따로 신고하고 따로 세금을 내는 구조예요. 두 지분을 따로 떼어 놓고 보면, 아드님이 예상한 2억 원과는 전혀 다른 숫자가 나옵니다.

같은 집에 취득가액이 두 개라면, 지분별로 계산하면 얼마일까요?

사례의 아파트를 14억 원에 판다고 가정하고 지분별로 나눠 볼게요. 두 분이 각자 받는 양도가액은 7억 원씩입니다.

집 전체의 차익은 2억 원이 아니라 6억 원입니다. 그리고 그중 5억 원이 아버지 지분에서 나옵니다.

상속세 신고로 없어진 차익은 아드님 지분에 해당하는 4억 원(취득가액 2억 원이 6억 원으로 바뀐 부분)입니다. 아버지 지분의 차익 5억 원은 손대지 못한 채 남아 있어요. 공동명의로 된 집을 상속받은 가족이 계산을 새로 해야 하는 지점은 결국 살아계신 부모님 지분입니다.

커넥트 세무회계는 서울시 마포구에 위치한 세무사사무소로, 상속세 신고를 검토할 때 그 재산을 나중에 팔 때의 양도소득세까지 지분별로 함께 계산합니다. 담당 세무사가 작성한 신고서를 팀장 세무사와 대표 세무사가 차례로 검토하는 다단계 검수 체계로 운영하고 있습니다.

그렇다면 아버지 지분의 5억 원에는 실제로 세금이 얼마나 붙을까요? 이 답은 아버지 명의로 된 집이 몇 채인지에 따라 완전히 달라집니다.

살아계신 부모님 지분의 세금은 언제 커질까요?

살아계신 부모님이 이 집 말고 집을 한 채 더 가지고 계실 때 커집니다. 서울처럼 조정대상지역(집값 과열로 정부가 지정한 지역)에 있는 집을 2주택 상태에서 팔면 세율이 20%포인트 올라가고, 오래 보유한 집에 주는 장기보유특별공제도 받지 못하거든요.

아버지 명의 주택 수에 따라 세금이 이렇게 갈립니다

사례의 아버지는 이 아파트를 20년 넘게 보유하며 거주하셨습니다. 같은 5억 원의 차익을 두고, 아버지 명의 주택이 몇 채인지에 따라 계산하면 이렇습니다.

지방소득세(양도소득세의 10%) 별도. 양도소득 기본공제 250만 원 반영, 2026년 9월 현행 세율 기준.

같은 차익인데 세금이 약 71만 원과 약 2억 7천만 원으로 갈립니다. 위 줄은 집값 14억 원 중 12억 원을 넘는 7분의 1만 과세 대상이 되고, 거기서 다시 80%를 공제받아 과세표준이 1,179만 원 정도로 줄어든 결과예요. 아래 줄은 공제 없이 5억 원에서 기본공제 250만 원만 뺀 4억 9,750만 원에 40% 구간 세율과 중과 20%포인트가 함께 붙습니다.

부모님 명의로 된 집이 이 집 하나라면 위 줄, 한 채라도 더 있다면 아래 줄이 우리 집 이야기입니다. 사례의 아버지는 오래전 사 두신 빌라가 한 채 더 있어서 아래 줄에 해당했어요. 다만 지방 소재 저가 주택처럼 주택 수에서 빠지는 경우도 있으니, 다른 집의 위치와 가격까지 함께 확인해야 합니다.

참고로 이 중과는 한동안 유예됐다가 다시 적용되고 있습니다. 2년 이상 보유한 집을 2026년 5월 9일까지 판 경우(그때까지 계약하고 정해진 기한 안에 넘긴 경우 포함)는 중과가 빠졌고, 그 뒤에 파는 집부터는 다시 붙습니다. 그래서 같은 2주택이라도 언제 팔았는지에 따라 이미 나온 세금 계산이 다를 수 있어요.

정부가 2026년 세제개편안에서 2027~2028년 중과를 한시로 낮추는 안을 냈지만 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 이 글의 계산은 모두 현행 세법 기준입니다.

상속받은 자녀 쪽은 5년 동안 중과에서 빠질 수 있습니다

아드님도 배우자 명의로 된 집이 있어 세법상 2주택입니다. 그런데 상속받은 주택은 상속받은 날부터 5년 동안 2주택 중과 대상에서 빠집니다.

다만 조건이 붙어요. 돌아가신 분과 상속받은 분이 상속 당시 같은 세대가 아니었어야 하고, 상속받은 주택과 원래 가진 주택을 각각 한 채씩 가진 상태여야 합니다. 이 조건을 갖추면 아드님 지분 차익 1억 원에 대한 세금은 약 1,869만 원, 갖추지 못해 중과되면 약 3,819만 원입니다(상속받은 뒤 3년 안에 판다고 보고 장기보유특별공제는 넣지 않았습니다).

사례라면 상속일로부터 5년이 되는 2031년 봄 전에 팔아야 이 혜택이 남습니다. 지분마다 세금이 몰리는 곳이 보였다면, 이제 상속세 신고 단계에서 정해 둘 것 두 가지가 남습니다.

상속세 신고 전에 무엇을 정해 둬야 할까요?

상속받은 지분을 어떤 방법으로 평가할지, 그리고 어느 집을 누가 먼저 팔지입니다. 평가 방법은 신고서를 내고 나면 되돌리기 어렵고, 매도 순서는 앞의 표처럼 세금 차이가 큰 만큼 미리 계산해 볼 가치가 있어요.

감정평가와 유사매매사례, 효과가 절반이라는 전제로 고릅니다

아파트는 같은 단지에서 면적과 공시가격이 비슷한 집의 실거래가(유사매매사례가액)로 평가하는 경우가 많습니다. 감정평가를 받으면 그 감정가가 유사매매사례보다 먼저 적용되고, 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 한 곳의 감정으로도 됩니다. 사례 가족은 배우자 공제가 적용되는 구간이라 평가액을 12억 원으로 잡아도 상속세가 나오지 않았어요. 세금이 0원일 때 신고를 할지 말지는 상속세 신고를 안 해도 되는 네 가지 조건부터 확인해 보시면 됩니다.

공동명의에서는 평가액을 올린 효과가 절반만 돌아온다는 점을 계산에 넣어야 합니다. 평가액이 1억 원 올라가도 아드님 지분의 취득가액은 5천만 원만 올라가요. 아드님 차익이 35% 세율 구간이라면 나중에 줄어드는 양도세는 대략 1,750만 원이고, 이 금액과 감정 비용을 나란히 놓고 판단하면 됩니다.

실무에서 자주 놓치는 부분도 하나 있습니다. 유사매매사례로 신고하면 신고한 날까지 거래된 사례만 반영돼요. 신고서를 내기 전에 사망일 전후로 같은 단지에 새 거래가 찍혔는지 한 번 더 확인해 보시길 권합니다.

어느 집을 누가 먼저 팔지, 순서를 계산해 봅니다

사례의 아드님은 원래 살던 집을 팔지, 상속받은 아파트를 팔지 고민하고 계셨습니다. 원래 살던 집을 팔면 상속주택 특례로 1주택처럼 보아 비과세를 검토할 수 있어요. 원래 집은 상속 전부터 가지고 있던 집이어야 하고, 파는 기한은 따로 정해져 있지 않습니다. 다만 그 사이 다른 집을 새로 사면 판단이 달라지니, 새 집 계약은 먼저 계산해 본 뒤에 하시는 편이 안전해요.

상속받은 아파트를 팔기로 한다면 핵심은 앞에서 본 아버지 지분입니다. 아버지 명의 빌라를 먼저 정리하면 아파트를 팔 때 아버지는 1주택이 되어, 표의 아래 줄에서 위 줄로 옮겨 갈 수 있죠. 다만 빌라를 팔 때도 그 시점의 주택 수에 따라 세금이 붙으니, 두 번의 매도를 합친 금액으로 비교해야 합니다. 전세가 낀 빌라라면 파는 것 말고 부담부증여로 자녀에게 넘기는 방법도 같은 표에 올려 볼 수 있어요.

질문을 "어느 집을 팔까"에서 "누구 지분을 언제 팔까"로 바꾸면 선택지가 여러 개로 늘어납니다. 조정할 수 있는 것은 생각보다 많고, 대부분 팔기 전에만 가능해요.

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오늘 해 볼 수 있는 일은 하나입니다. 인터넷등기소에서 집 등기사항증명서를 떼어 부모님 각자의 지분과 취득일을 확인해 보세요. 그 두 칸이 채워지면, 나중에 팔 때 세금이 누구 지분에 몰릴지 윤곽이 보입니다.

핵심 요약

• What: 부모님이 공동명의로 가진 집에서 한 분 지분만 상속받으면, 상속 평가액이 취득가액이 되는 것은 상속받은 지분뿐입니다.

• Why: 살아계신 부모님 지분은 처음 산 값 그대로라, 팔 때 차익과 세금이 대부분 그쪽에서 나옵니다.

• How: 지분별로 취득가액을 나눠 계산하고, 부모님 명의 주택 수와 상속일부터 5년이라는 기한을 함께 확인합니다.

• 전문가 한마디: 공동명의로 된 집의 양도세는 사람 수만큼 따로 계산해야 정확합니다. 순서를 정하기 전에 지분별 표부터 만들어 보세요.

상속세 신고기한은 돌아가신 달의 말일부터 6개월입니다. 그 사이 챙길 일은 부모님 상속 절차, 6개월까지의 순서에 정리해 두었어요. 신고서를 내기 전이라면 평가 방법도, 매도 순서도 아직 정할 수 있어요.

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진단만 받아 보시고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 상담 뒤에 따로 연락을 재촉하지 않습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 부모님 지분을 미리 자녀에게 증여하면 취득가액이 새로 잡히나요?
증여받은 날의 평가액이 취득가액이 되지만, 증여받고 10년 안에 팔면 부모님이 처음 산 값으로 되돌려 계산하는 이월과세가 적용됩니다. 가족 간 증여세 면제한도를 넘는 만큼 증여세가 붙고 취득세도 새로 생기므로, 커넥트 세무회계에서는 증여를 검토할 때 언제 팔 계획인지부터 먼저 여쭙습니다. 기간 계산은 증여받은 집을 언제 팔아야 하는지에 정리해 두었습니다.

Q2. 양도소득세 신고는 지분별로 따로 하나요?
네, 공동으로 소유한 집을 팔면 소유자 각자가 자기 지분의 양도소득에 대해 따로 신고하고 납부합니다. 누진세율과 기본공제 250만 원도 사람마다 따로 적용되기 때문에, 커넥트 세무회계에서는 지분별로 세액을 나눠 계산해 드립니다.

Q3. 아버지가 어머니 지분을 모두 상속받으면 계산이 달라지나요?
원리는 같습니다. 아버지 한 분이 가진 100% 안에 취득가액이 두 개 생겨, 원래 가지고 계시던 50%는 처음 산 값, 상속받은 50%는 상속 당시 평가액으로 계산합니다. 비과세 여부도 아버지 한 분의 주택 수를 기준으로 따지게 되므로, 커넥트 세무회계에서는 누가 상속받을지 정하기 전에 두 경우를 나란히 계산해 보시길 권합니다.

📎 이 글의 근거 법령 (누르면 2026년 9월 기준 원문이 열립니다)

• 공동으로 소유한 자산을 팔면 소유자 각자가 양도소득세를 낸다 → 소득세법 제2조의2 제5항

• 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 평가액으로 본다 → 소득세법 시행령 제163조 제9항

• 조정대상지역 1세대 2주택은 기본세율에 20%포인트를 더한다 → 소득세법 제104조 제7항

• 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 제외, 1세대 1주택은 보유·거주기간 공제율 적용 → 소득세법 제95조 제2항

• 양도가액 12억 원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택 비과세에서 제외 → 소득세법 제89조 제1항 제3호

• 고가주택의 과세 대상 양도차익과 공제액 계산, 일부 지분 양도 시 안분 → 소득세법 시행령 제160조 제1항

• 주택 일부가 다른 사람 소유일 때 고가주택 판정은 집 전체 가액 기준 → 소득세법 시행령 제156조 제1항

• 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 2주택 중과에서 제외 → 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제2호, 같은 시행령 제167조의3 제1항 제7호

• 2년 이상 보유 주택을 2026년 5월 9일까지 양도한 경우의 2주택 중과 유예 → 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2

• 상속주택과 일반주택을 한 채씩 가진 세대가 일반주택을 팔 때의 특례, 같은 세대에서 상속받은 경우의 예외 → 소득세법 시행령 제155조 제2항

• 양도소득 기본세율(종합소득세율표) → 소득세법 제55조 제1항

• 양도소득 기본공제 연 250만 원 → 소득세법 제103조 제1항

• 상속세 신고 시 유사매매사례는 신고일까지의 거래가액만 인정 → 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항

• 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 한 곳 감정 가능 → 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제6항

• 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 증여자의 취득가액 적용 → 소득세법 제97조의2 제1항

※ 이 글은 2026년 9월 기준 세법과 상담 사례를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.

P.S. 지분이 나뉜 집은 세금도 사람 수만큼 따로 계산됩니다.

임지원 대표 세무사 | 커넥트 세무회계
다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 고객님들의 의사결정을 돕습니다.
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