동거주택 상속공제, 10년 모셔도 6억 공제를 못 받는 경우가 있습니다

부모님 모시고 한집에서 10년 넘게 살고 계시죠. 그러면 언젠가 이 집을 물려받을 때 세금이 얼마나 나올지, 한 번쯤 궁금하셨을 텐데요. 다행히 세법에는 이런 가족을 위한 공제가 따로 있습니다. 요건만 맞으면 최대 6억 원까지 빠져요.

그런데 이 공제, 10년을 모시고도 못 받는 분들이 생각보다 많습니다. 어디서 어긋나는지, 지키려면 지금 뭘 봐야 하는지 하나씩 짚어볼게요.

동거주택 상속공제란 무엇인가요?

동거주택 상속공제는 부모님과 10년 이상 한집에서 살아온 자녀가 그 집을 상속받을 때, 주택가액의 100%를 최대 6억 원까지 상속세 계산에서 빼 주는 제도입니다.

"100%라면서 왜 6억이지?" 싶으시죠. 집값 전액을 공제하되, 상한선이 6억 원이라는 뜻이에요. 5억 원짜리 집이면 5억 원 전액이 빠지고, 10억 원짜리 집이면 한도인 6억 원까지 빠집니다.

하나만 미리 알아두시면 좋은 게 있는데요. 집에 담보대출이 남아 있으면 그 빚을 뺀 금액만 공제 대상입니다. 6억 원 주택에 대출 1억 원이 있다면 공제액은 5억 원이 되는 거죠.

우리 집도 받을 수 있을까요? 요건 3가지

아래 세 가지를 모두 갖춰야 합니다. 하나라도 빠지면 공제가 통째로 사라지는 구조라서, 아깝게 놓치지 않으려면 순서대로 한 번 맞춰보시는 게 좋아요.

1. 10년 이상 계속 동거: 상속이 개시된 날부터 거꾸로 계산해 10년 이상, 부모님과 자녀가 하나의 주택에서 계속 함께 살았어야 합니다. 자녀가 미성년자였던 기간은 빼고 셉니다. 즉 성인이 된 후로 10년이에요.

2. 10년 이상 1세대 1주택: 같은 기간 동안 부모님과 자녀가 한 세대를 이루면서, 세대 전체가 집을 한 채만 보유했어야 합니다. 중간에 무주택이었던 기간이 있어도 괜찮아요. 그 기간은 1주택 기간으로 인정됩니다.

3. 상속 시점에 자녀가 무주택: 상속이 개시되는 시점에 자녀 본인 명의의 집이 없어야 합니다. 부모님과 공동명의로 그 집 하나만 보유한 경우는 예외로 인정되고요. 그리고 실제로 함께 산 그 자녀가 집을 상속받아야 합니다.

배우자도 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 이 공제는 자녀(직계비속)와, 자녀가 먼저 세상을 떠나 대신 상속인이 된 그 자녀의 배우자(며느리·사위)까지만 적용됩니다. 배우자가 상속받을 때는 배우자 상속공제라는 별도 제도가 있어서, 법이 역할을 나눠 둔 거예요.

상담에서도 자주 헷갈리시는 지점인데요. "아내가 남편 집을 상속받으면서 동거주택 공제까지 받으면 되지 않나" 생각하기 쉽지만, 두 공제는 대상 자체가 다릅니다. 배우자 상속공제가 궁금하시다면 상속세 면제한도 총정리 글에서 구조를 보실 수 있어요.

10억 아파트라면 상속세가 얼마나 줄어드나요?

원리부터 볼게요. 6억 원짜리 주택이라면 집값 전액이 공제되니까, 이 집에 대해서는 사실상 상속세 부담이 사라집니다.

이번엔 규모를 키워보죠. 아버님이 홀로 계시다가 10억 원 아파트 한 채를 남기셨고, 10년 넘게 모시고 산 무주택 자녀가 단독 상속받는 경우입니다.

계산 근거를 밝혀 두면, 과세표준 5억 원에는 10~20% 누진세율이 적용되어 산출세액이 9,000만 원입니다(1억 원까지 10%, 나머지 4억 원은 20%). 신고세액공제 3%를 반영하면 실제 납부액은 약 8,730만 원입니다.

여기서 중요한 사실 하나. 동거주택 상속공제는 일괄공제 5억 원과 중복으로 받을 수 있습니다. 별개의 공제거든요. 그래서 위 사례처럼 10억 원 아파트도 상속세가 0원이 될 수 있는 겁니다. 상속세 공제 구조 전체가 궁금하시다면 상속세 면제한도, 10억까지 진짜 0원일까? 글에서 이어서 보시면 되고요.

10년을 함께 살고도 놓치는 경우가 있다고요?

네, 있습니다. 조세심판원에서 이 공제를 두고 다뤄진 사건만 70건이 넘어요. 요건을 다 갖췄다고 생각했는데 나중에 뒤집히는 일이 그만큼 흔하다는 뜻인데요. 대표적인 유형은 네 가지입니다.

장기 해외 체류가 있었던 경우. 실제로 2023년 조세심판원 사건에서는, 아버지와 같은 집에 주소를 두고 있었지만 관광과 어학연수로 매년 200일 이상 해외에 체류한 아들의 공제가 부인됐습니다(조심 2023서0058). 몸이 그 집에 없었다면 "계속 동거"로 보지 않는다는 거예요.

주민등록이 따로 되어 있던 경우. 2026년 6월 사건에서는 실제 함께 살았다고 주장했지만, 주민등록표상 10년 이상 별도 세대로 등록돼 있던 상속인의 공제가 배제됐습니다(조심 2026중1618). 실거주 사실 못지않게, 서류가 그 사실과 일치하는지도 봅니다.

세대원 중 누군가 다른 집을 갖고 있던 경우. 1세대 1주택 판정은 자녀 본인만이 아니라 세대 전체 기준입니다. 함께 사는 배우자나 형제가 작은 집 하나를 보유해도 요건이 깨질 수 있어요.

상속 시점에 자녀 명의 집이 있던 경우. 10년 동거를 다 채웠어도, 상속개시일에 자녀가 유주택자라면 공제 대상이 아닙니다.

이렇게 보면 조금 까다롭게 느껴지실 수 있는데요. 뒤집어 말하면, 이 공제는 "10년 모셨다"는 마음이 아니라 동거·세대·주택 보유 상태가 서류로 증명되어야 하는 제도라는 얘기입니다. 부모님이 계실 때 한 번만 점검해 두면 충분히 지킬 수 있는 공제이기도 하고요.

이런 경우는 예외로 인정됩니다

다행히 법도 현실적인 사정은 알아줍니다. 시행령에 정해진 대표적인 경우인데요.

• 징집, 취학, 근무상 형편, 질병 요양으로 함께 살지 못한 기간은 동거가 끊긴 것으로 보지 않습니다. 다만 그 기간은 10년 계산에서 빠집니다. 위 심판례처럼 관광이나 어학연수는 여기에 해당하지 않습니다.

• 이사하려고 새집을 먼저 사서 일시적으로 2주택이 된 경우, 2년 안에 종전 집을 팔면 1주택으로 봅니다.

• 결혼으로 배우자 집이 생겨 일시적 2주택이 된 경우, 5년 안에 처분하면 인정됩니다.

• 집이 있는 자녀가 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우도, 5년 안에 한 채를 정리하면 됩니다.

이 예외들, 조건과 기한이 제각각이죠. 우리 가족 상황이 어디에 해당하는지는 개별 판단이 필요한 영역입니다.

커넥트 세무회계는 서울시 마포구에 있는 세무사사무소로, 상속·증여를 포함해 123개 업종의 세무를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 다중 검수 체계로 이런 요건 판단을 여러 번 확인하는 것이 원칙이에요.

"단순히 세액 계산만 하는 게 아니라, 부동산 물건지 위치나 기존 판례까지 고려하면서 함께 고민해 주셨습니다. 답답하던 부분이 시원하게 정리됐습니다."
(양도·증여 상담 고객 후기)

핵심 요약

• What: 부모님과 10년 이상 함께 산 무주택 자녀가 그 집을 상속받으면 최대 6억 원이 공제되는 동거주택 상속공제를 다뤘습니다.

• Why: 요건 판단을 미루면 해외 체류, 주민등록, 세대원 주택 보유 같은 사유로 공제 전체를 잃을 수 있고, 실제 심판원 다툼만 70건이 넘습니다.

• How: 10년 계속 동거, 10년 1세대 1주택, 상속 시점 무주택. 이 세 가지를 부모님이 계실 때 미리 점검하고 서류와 일치시켜 두는 것이 핵심입니다.

• 전문가 한마디: 이 공제는 "효도에 대한 보상"으로 불리지만, 실제로는 서류로 증명하는 제도입니다. 지금 확인하면 지킬 수 있습니다.

부모님 집 상속, 우리 가족은 요건이 되는지 미리 한 번 확인해 보세요. 애매한 부분만 정리돼도 마음이 한결 가벼워지실 거예요. 커넥트 세무회계가 상속 개시 전 점검부터 신고까지 함께합니다. 무료상담 신청하기로 편하게 물어보셔도 되고, 양도상속증여 서비스 안내에서 진행 방식을 먼저 보셔도 됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 일괄공제 5억 원과 같이 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있습니다. 동거주택 상속공제는 일괄공제와 별개의 공제라서 중복 적용됩니다. 커넥트 세무회계 상속 신고에서도 두 공제를 함께 반영해 과세표준을 계산해요.

Q2. 형제가 공동으로 상속받으면 어떻게 되나요?

동거 요건을 갖춘 자녀가 상속받는 지분에 해당하는 금액만 공제 대상입니다. 예를 들어 10년 모신 자녀가 주택의 절반만 상속받으면 그 절반에 대해서만 공제가 계산되는데요. 지분을 어떻게 나누느냐에 따라 결과가 크게 달라져서, 커넥트 세무회계는 상속재산 분할 협의 전에 시뮬레이션을 먼저 권합니다.

Q3. 부모님이 요양원에 계셨던 기간은 어떻게 되나요?

질병 요양 때문에 함께 살지 못한 기간은 동거가 끊긴 것으로 보지 않습니다. 다만 그 기간이 10년 계산에 포함되지는 않아서, 전체 동거 기간을 다시 세어 봐야 하는데요. 애매하다 싶으면 커넥트 세무회계처럼 상속을 자주 다루는 세무사에게 기간 계산부터 확인받으시는 게 안전합니다.

📎 이 글의 근거 법령

• 동거주택 상속공제의 공제율(100%)·한도(6억 원)·요건 3가지·대상(직계비속): 상속세 및 증여세법 제23조의2

• 일시적 2주택 예외(이사 2년·혼인 5년·동거봉양 합가 5년 등)와 부득이한 사유(징집·취학·근무·질병 요양): 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2

• 본문 인용 심판례: 조세심판원 조심 2023서0058(2023.12.12.), 조심 2026중1618(2026.6.30.)

※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 심판례를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.

P.S. 상속 준비는 부모님이 건강하실 때 시작하는 것이 가장 여유롭습니다.

임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표
마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.
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