1세대 1주택 비과세 요건, 세대 판정과 일시적 2주택 기한은?

본인 명의로 된 집이 한 채뿐이면 팔 때 세금이 없을 거라고 생각하시는 분들이 계십니다. 그런데 비과세는 명의자 한 사람이 아니라 세대 전체를 놓고 따집니다. 같이 사는 자녀나 부모 명의의 집이 있으면 그 집까지 함께 세는 구조죠.

그래서 비과세는 집이 한 채인지가 아니라 세대가 한 채인지로 판정합니다. 주민등록을 다른 주소로 따로 옮겨 두었더라도 실제로 같이 살고 생계를 함께하면 한 세대로 보기 때문에, 가족 집이 합산되어 비과세가 깨지는 경우도 생깁니다.

1세대 1주택 비과세 요건이 무엇인지, 세대는 어떤 기준으로 판정하는지, 갈아탈 때 종전주택은 언제까지 팔아야 하는지 순서대로 짚어드리겠습니다. 가족 구성과 날짜 하나로 결과가 달라지는 항목이 많아서, 매도 계약 전에 확인하시면 미리 준비할 수 있는 부분도 보이실 겁니다.

1세대 1주택 비과세 요건은 네 가지입니다

1세대일 것, 양도일 현재 1주택일 것, 2년 이상 보유했을 것, 양도가액이 12억원 이하일 것. 이 네 가지가 모두 맞아야 양도소득세가 0원이 됩니다. 하나라도 어긋나면 일반 세율로 계산해야 합니다.

취득할 때 그 집이 조정대상지역에 있었다면 2년 이상 거주해야 한다는 조건이 하나 더 붙습니다. 기준은 파는 날이 아니라 산 날입니다. 즉, 지금 조정대상지역이 아니어도 살 때 조정대상지역이었다면 거주요건이 따라옵니다.

조정대상지역은 최근 2번 확대됐습니다. 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역이 지정됐고, 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 추가됐습니다. 지역별로 지정된 날짜 이후에 그 지역에서 집을 사셨다면 2년 거주가 붙는거죠.

양도가액이 12억원을 넘는 경우에는 넘는 부분만 과세됩니다. 전체가 과세되는 게 아니라 양도차익 중 양도가액이 12억원을 넘는 비율만큼만 세금 대상이 되고, 여기에 보유와 거주 기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제가 적용되는 구조입니다.

지분만 가진 집도 주택 수에 들어갈 수 있으니, 공동명의 주택을 지분별로 어떻게 계산하는지도 궁금하시면 함께 보시길 권해드립니다.

주민등록만 나눈 가족 집도 합산될까요?

합산될 수 있습니다.

세법에서 1세대는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 단위를 말합니다. 여기서 가족은 본인과 배우자의 부모, 자녀와 그 배우자, 형제자매까지 들어가고요. 판정의 기준은 주민등록이 아니라 실제로 같이 살며 생계를 함께하는지입니다.

그래서 주민등록만 다른 주소로 옮겨 두고 실제로는 부모님 집에서 같이 지내는 자녀라면, 세법은 같은 세대로 볼 수 있습니다. 또한 취학이나 질병 요양, 근무나 사업 형편 때문에 잠시 떨어져 사는 가족도 같은 세대에 포함됩니다. 주소가 다르다는 사실만으로는 세대가 나뉘지 않는다는 뜻입니다.

부모님이 살던 집을 팔면서 비과세를 신청했는데, 같은 집에서 지내던 자녀 명의의 오피스텔이 주택으로 합산되어 2주택으로 판정되는 경우가 있습니다.

물론 이런 상황이라도 실제로 따로 살았다면 관리비와 공과금 납부 내역, 생활비 흐름 같은 자료로 생계를 달리했다는 점을 입증할 여지는 있습니다. 다만 이런 입증은 팔고 나서 하는 것보다 팔기 전에 미리 준비하는 편이 훨씬 수월합니다.

💡 우리 집이 네 가지 요건 중 어디에 걸리는지, 가족 집이 합산되는지부터 확인해 보세요.
우리 가족 세대 판정, 비과세 요건 확인받기 → 커넥트 세무회계

배우자가 없는 자녀는 원칙적으로 부모와 같은 세대입니다

배우자가 없는 자녀는 원칙적으로 부모와 같은 세대로 봅니다. 다만 세 가지 중 하나에 해당하면 혼자서도 1세대가 될 수 있는데요. 나이가 30세 이상이거나, 배우자와 사별 또는 이혼했거나, 기준 중위소득의 40% 이상 소득이 있어 따로 생계를 꾸릴 수 있는 경우입니다.

이 요건을 갖추고 실제로 생계를 따로 하면 별도 세대가 됩니다. 30세가 넘었더라도 부모님 집에서 같이 지내며 생활비를 함께 쓰면 세대가 나뉘지 않죠. 나이나 소득 요건은 별도 세대가 될 수 있는 자격이고, 실제로 생계를 달리하는지는 그와 별개로 따지는 구조입니다.

분가한 자녀가 집을 새로 사는 경우라면 자금 출처도 함께 살펴보셔야 합니다. 자녀 주택 구입자금을 증여할 때 국세청이 먼저 보는 것은 이 글을 참고 부탁드립니다.

반대로 세대가 합쳐져도 비과세가 유지되는 경우도 있습니다. 60세 이상 부모님을 모시려고 합가해 2주택이 됐다면 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 비과세가 되고, 각자 집이 있는 두 사람이 결혼해 2주택이 된 경우도 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 비과세로 합니다.

물론 이러한 특례에도 조건이 붙습니다. 합가 당시 각자 1주택씩이어야 하고, 부모님 연령이나 기간 계산에서 어긋나면 적용되지 않거든요. 합가를 앞두고 계시다면 누구 집을 먼저 팔지 먼저 정해 두시길 권해드립니다.

갈아타기 처분기한은 몇 년인가요?

지금은 3년이지만, 조정대상지역 안에서 갈아타는 경우는 2년으로 줄어들 예정입니다.

새 집을 먼저 사고 살던 집을 나중에 파는 갈아타기는 일시적으로 2주택이 되더라도 비과세를 받을 수 있습니다. 종전주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전주택을 팔면 1주택으로 봐주는 특례죠.

그런데 2026년 8월 3일 세제개편안에서 이 기간이 달라졌습니다. 종전주택과 새 집이 모두 조정대상지역에 있으면 처분기한이 2년이 됩니다. 2026년 8월 4일 이후에 새 집을 사고, 2026년 10월 1일 이후에 종전주택을 파는 경우부터 적용되고요. 서울 전역이 조정대상지역이라 서울 안에서 갈아타시는 분은 대부분 해당됩니다.

만약 2026년 8월 3일까지 새 집을 샀거나 매매계약을 맺고 계약금을 내셨다면 종전대로 3년이고, 두 집 중 한쪽이라도 조정대상지역이 아니면 역시 3년입니다. 결국 새 집을 언제 샀는지와 두 집이 어디에 있는지를 함께 봐야 합니다.

참고로 이 처분기한 단축은 법률이 아니라 시행령 개정 사항이라 국회 통과 없이 2026년 10월 1일부터 시행될 예정입니다. 2026년 9월 21일 현재 개정 시행령은 아직 공포 전이라, 지금 새 집을 알아보고 계신다면 2년을 기준으로 종전주택 매도 일정을 잡아 두시는 편이 낫습니다.

📌 핵심 요약

What: 1세대 1주택 비과세는 1세대, 양도일 현재 1주택, 2년 이상 보유, 양도가액 12억원 이하를 모두 충족해야 적용됩니다. 여기서 1주택은 명의자 한 사람이 아니라 실제로 생계를 같이하는 세대 전체를 기준으로 셉니다.

Why: 주민등록만 따로 두고 실제로 같이 사는 자녀나 부모의 집이 합산되면 2주택이 되어 비과세가 깨질 수 있습니다. 조정대상지역 안에서 갈아타는 경우의 처분기한도 2026년 10월 1일 양도분부터 3년에서 2년으로 줄어들 예정입니다.

How: ① 명의와 상관없이 실제로 같이 사는 가족 전원의 주택 수를 셉니다 ② 따로 사는 자녀가 있다면 30세 이상, 사별·이혼, 소득 요건 중 하나에 해당하는지 확인합니다 ③ 취득일 현재 그 집이 조정대상지역이었는지 보고 거주요건을 판단합니다 ④ 갈아타기라면 새 집 취득일과 두 집의 소재지로 처분기한이 2년인지 3년인지 정합니다 ⑤ 합가나 혼인으로 2주택이 됐다면 먼저 팔 집과 10년 기한을 확인합니다

💬 전문가 한마디: "계약 후에는 바꿀 수 없는 부분이 많지 않아서, 미리 확인하실 수록 선택지가 넓어집니다."

우리 집 양도세, 비과세 여부 무료로 확인받기 → 커넥트 세무회계

빠른 확인을 원하시면 카카오톡으로 바로 문의하셔도 됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 남편과 제가 각각 한 채씩 갖고 있으면 둘 다 비과세인가요?
아닙니다. 부부는 주소가 달라도 같은 세대로 보기 때문에 각자 한 채씩이어도 그 세대는 2주택이 됩니다. 커넥트 세무회계에서는 상담을 받으면 명의부터가 아니라 세대 구성원 전체의 주택 수부터 확인해 드립니다.

Q. 30세가 넘은 자녀가 부모님 집에 같이 살면 따로 세대인가요?
원칙적으로 같은 세대로 봅니다. 30세 이상은 별도 세대가 될 수 있는 자격일 뿐이고, 실제로 부모님과 같이 살며 생계를 함께하면 같은 세대로 봅니다. 자녀 명의 집이 있다면 부모님 집을 팔 때 합산될 수 있어, 커넥트 세무회계에서 실제 거주 형태부터 확인해 드립니다.

Q. 부모님을 모시려고 합가했는데 두 집 다 팔아야 하나요?
먼저 파는 한 채는 비과세가 가능합니다. 60세 이상 부모님을 동거봉양하려고 합가해 2주택이 됐다면 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택을 1주택으로 봅니다. 누구 집을 먼저 팔지에 따라 세금이 달라져 커넥트 세무회계에서 두 집의 양도차익을 비교해 드립니다.

Q. 새 집 계약금을 8월 초에 넣었는데 처분기한이 3년인가요, 2년인가요?
2026년 8월 3일까지 매매계약을 맺고 계약금을 내셨다면 종전 규정인 3년이 적용됩니다. 다만 계약일과 입금일이 다르거나 가계약금만 넣으신 경우에는 판단이 달라질 수 있어 서류 확인이 필요합니다. 커넥트 세무회계에서 계약서와 이체 내역을 보고 어느 쪽인지 먼저 확인해 드립니다.

📎 이 글의 근거 법령

• 1세대는 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속과 그 배우자, 형제자매)과 함께 구성하는 가족 단위이며, 취학·질병 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 일시 퇴거한 사람도 포함합니다 → 소득세법 제88조 제6호

• 배우자가 없어도 30세 이상이거나, 배우자가 사망·이혼했거나, 기준 중위소득의 40% 이상 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있으면 1세대로 봅니다 → 소득세법 시행령 제152조의3

• 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우 비과세하며, 양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해 과세합니다 → 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조·제160조

• 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다 → 소득세법 시행령 제154조 제1항

• 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봅니다 → 소득세법 시행령 제155조 제1항

• 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우와 혼인으로 2주택이 된 경우 각각 합친 날 또는 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다 → 소득세법 시행령 제155조 제4항·제5항

• 조정대상지역은 국토교통부장관이 지정하며, 2025년 10월 16일 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역이, 2026년 7월 1일 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 지정됐습니다 → 주택법 제63조의2, 국토교통부 2025년 10월 15일 및 2026년 6월 30일 발표

※ 이 글은 2026년 9월 21일 기준 세법과 상담 사례를 바탕으로 작성했습니다. 조정대상지역 내 일시적 2주택 처분기한 단축(3년→2년)은 2026년 8월 3일 세제개편안에 따른 시행령 개정 예정 사항으로, 10월 1일 시행 예정입니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.

P.S. 집을 팔기 전에 가족 전체의 주택 수부터 세어 보시는 편이 좋습니다.

임지원 대표 세무사 | 커넥트 세무회계

다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 고객님들의 의사결정을 돕습니다.

문의: 02-6949-6396 | help@taxfirm.co.kr