상속 취득세 신고에 필요한 서류는? 집을 누가 받느냐로 세율이 바뀝니다

안녕하세요. 커넥트 세무회계 서의석 세무사입니다.

상속세 신고를 준비하다 보면, 집에 대한 취득세는 따로 낸다는 말을 듣게 됩니다. 어디에 무엇을 내야 하는지 막막하실 수 있는데요.

상속 취득세 신고에 필요한 서류는 많지 않습니다. 취득세 신고서, 가족관계 서류, 상속재산 분할협의서가 기본입니다. 신고는 세무서가 아니라 집이 있는 시·군·구청에 합니다.

다만 서류보다 먼저 정할 것이 있습니다. 집을 누가 받느냐에 따라 취득세율이 2.8%에서 0.8%로 낮아질 수 있습니다.

유사 사례를 재구성했습니다.

2026년 5월 14일, 아버지가 돌아가셨습니다. 어머니는 먼저 돌아가셔서 형제 두 명이 상속인입니다.

• 상속재산: 아버지가 사시던 아파트 1채(공시가격 5억 원)

• 형: 본인 명의 아파트가 있습니다.

• 동생: 30대 미혼이고, 형과 주소가 따로입니다. 집 없이 전세로 거주합니다.

취득세 신고기한은 11월 30일입니다. 돌아가신 달의 말일(5월 31일)부터 6개월입니다.

상속 취득세 신고에 필요한 서류는 무엇인가요?

기본 서류는 네 가지입니다. 집 한 채 특례(1가구 1주택 특례)를 신청하면 서류가 더 붙습니다. 아래 표는 서울 도봉구청의 민원 안내를 기준으로 정리했습니다.

구청마다 세부 요구가 다를 수 있습니다. 방문할 때는 신고하는 사람의 신분증이 필요하고, 대리인이 가면 위임 서류가 필요합니다. 가족관계증명서에 상속인이 다 나오지 않으면 제적등본을 요구하는 곳도 있습니다.

위택스로 전자신고도 할 수 있습니다. 방문 전에 집이 있는 구청 세무과에 확인해야 합니다.

사례 형제라면 위의 네 줄이 기본입니다. 동생이 집을 받아 특례를 신청한다면 아래 두 줄까지 준비합니다.

등기 신청에 쓰는 인감증명서 같은 서류는 등기소에 내는 서류라 위의 표와 별개입니다. 등기를 맡기면 법무사가 준비합니다.

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서류 목록을 확인했다면, 상속세 신고와 무엇이 다른지 볼 차례입니다.

상속 취득세 신고는 상속세 신고와 무엇이 다른가요?

기한은 같고, 신고처가 다릅니다. 상속세는 세무서에, 상속 취득세는 집이 있는 시·군·구청에 냅니다.

취득세 신고처는 상속인의 주소지와 관계없이 정해집니다. 집이 서울 마포구에 있다면 상속인이 부산에 살아도 마포구청에 신고합니다.

기한이 앞당겨지는 경우도 있습니다. 6개월 안에 등기를 먼저 하려면, 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고하고 내야 합니다. 외국에 주소를 둔 경우 두 기한이 달라질 수 있습니다. 상속세는 돌아가신 분이나 상속인이 외국에 주소를 두면 9개월이고, 취득세는 외국에 주소를 둔 상속인이 있을 때만 9개월입니다.

사례 형제라면 11월 30일까지 두 곳에 각각 신고합니다. 상속세는 홈택스로, 취득세는 아파트가 있는 구청으로 갑니다. 10월에 등기부터 하려면 등기 신청 날까지 취득세를 먼저 내야 합니다.

상속세를 홈택스로 직접 신고하는 순서는 상속세 홈택스 셀프 신고 방법에 정리했습니다.

신고처와 기한을 확인했다면, 집을 누구 이름으로 올릴지 정할 차례입니다.

집을 누가 받느냐로 상속 취득세율이 왜 달라지나요?

상속으로 집을 받으면 취득세율은 원칙적으로 2.8%입니다(농지는 2.3%). 상속인의 가구가 상속받는 집 한 채만 갖게 되면 1가구 1주택 특례가 적용됩니다. 2.8%에서 2%(중과기준세율)를 뺀 0.8%입니다.

세금은 시세가 아니라 시가표준액에 세율을 곱해 계산합니다. 시가표준액은 지방자치단체가 세금 계산에 쓰는 정해진 가격으로, 아파트는 공시가격입니다.

(공시가격 5억 원 기준, 지방교육세 등 함께 내는 세금 제외)

동생이 받으면 취득세가 1,000만 원 적습니다. 상속인 중 가구 전체에 집이 없는 사람이 있다면, 두 번째 줄에 해당하는지부터 확인해야 합니다.

가구에 들어가는 가족

집 수는 상속인 한 사람이 아니라 가구 전체로 셉니다.

• 같은 주민등록표에 올라 있는 가족(동거인 제외)

• 배우자: 주소가 달라도 같은 가구

• 30세 미만 미혼 자녀: 주소가 달라도 같은 가구

• 상속인 본인이 30세 미만 미혼이면 부모: 주소가 달라도 같은 가구

배우자 명의 집도 세는 것입니다. 고급주택은 특례에서 제외됩니다. 구청은 상속인 기준 가족관계증명서와 주민등록표등본으로 가구 구성을 확인합니다. 특례를 신청할 때 두 서류를 내는 이유입니다.

예를 들어 아버지가 돌아가시고 집을 받는 20대 미혼 자녀는, 어머니 명의 집이 있으면 특례를 받지 못할 수 있습니다. 해외에 사는 재외국민 상속인은 특례 대상에서 빠집니다.

형제가 반씩 나눠 받으면

여러 명이 나눠 받으면 지분이 가장 큰 상속인을 해당 집의 소유자로 봅니다. 지분이 같으면 해당 집에 사는 사람, 그다음은 나이가 많은 사람 순서입니다.

사례 형제가 반씩 받으면 해당 아파트에 사는 사람이 없어, 나이가 많은 형이 소유자로 판정됩니다. 형은 이미 집이 있으므로, 형 기준 세율인 2.8%가 동생 몫(절반)에도 그대로 적용됩니다. 동생이 무주택이어도 반씩 나누면 0.8%가 적용되지 않습니다. 동생이 1가구 1주택 특례를 적용받으려면 동생의 지분이 형보다 커야 하는 것으로 판단됩니다.

다만 취득세만 보고 정하면 안 됩니다. 누가 집을 받느냐는 상속세의 공제(배우자 상속공제, 동거주택 상속공제 등)에도 영향을 줄 수 있습니다. 분할협의서에 서명하기 전에 두 세금을 함께 계산해 보는 것이 순서라고 판단됩니다. 법정상속분대로 먼저 등기했다가 취득세 신고기한이 지난 뒤 다시 나누면, 상속지분 초과분은 증여로 취득한 것으로 보아 취득세를 또 냅니다.

6개월 안에 해야 할 다른 일은 부모님 상속 절차, 사망 당일부터 6개월까지에 순서대로 정리했습니다.

커넥트 세무회계는 서울시 마포구에 있는 세무사사무소입니다. 상속 신고는 세무사 여러 명이 함께 검토하고, 신고서는 대표 세무사가 결재한 뒤 제출합니다.

오늘 확인해야 하는 것은 상속인마다 가구 전체의 집 수입니다. 배우자 명의 집(상속인이 30세 미만 미혼이면 부모 명의 집)까지 세어 보면, 특례를 받을 수 있는 상속인이 있는지 보입니다.

핵심 요약

• What: 상속 취득세는 신고서, 돌아가신 분 기준 가족관계증명서·기본증명서, 상속재산 분할협의서를 갖춰 집이 있는 시·군·구청에 신고합니다.

• Why: 같은 공시가격 5억 원 아파트도 가구에 다른 집이 없는 상속인이 받으면 취득세가 1,400만 원에서 400만 원으로 줄어듭니다.

• How: 상속인마다 배우자를 포함한 가구의 집 수를 센 뒤, 분할협의서에 누구 이름을 올릴지 정합니다.

• 전문가 한마디: 집을 받을 사람은 상속세 공제와 함께 계산해 정하는 것이 안전하다고 판단됩니다.

분할협의서에 서명하기 전, 상속세와 취득세를 함께 계산해 보기 → 커넥트 세무회계

자주 묻는 질문

Q. 상속 취득세 신고기한을 넘기면 가산세는 얼마인가요?
신고하지 않은 세금의 20%가 무신고가산세로 붙습니다. 늦게 낸 날마다 하루 0.022%의 납부지연가산세도 붙습니다. 기한 후 1개월 안에 신고하면 무신고가산세의 50%가 감면됩니다. 사례 동생의 취득세 400만 원을 30일 늦게 신고하고 냈다면, 가산세는 약 43만 원입니다(무신고가산세 40만 원, 납부지연가산세 약 2만 6천 원). 커넥트 세무회계는 상속 상담에서 상속세와 취득세의 기한을 함께 확인합니다.

Q. 상속세가 0원이어도 상속 취득세는 내나요?
냅니다. 상속세의 공제는 상속세 계산에만 적용되고, 취득세는 받은 부동산의 시가표준액에 세율을 곱해 따로 계산합니다. 사례 아파트라면 상속세가 0원이어도 취득세는 받는 사람에 따라 400만 원 또는 1,400만 원입니다.

※ 이 글은 2026년 10월 기준 세법을 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.

P.S. 서류를 떼기 전에, 누가 집을 받을지부터 정하는 편이 낫습니다.

📎 이 글의 근거 법령 (누르면 2026년 10월 기준 원문이 열립니다)

• 상속 취득세는 돌아가신 달의 말일부터 6개월(외국 주소 상속인이 있으면 9개월) 안에 신고·납부하고, 기한 전에 등기하면 등기 신청 접수일까지 냅니다 → 지방세법 제20조 제1항·제4항

• 취득세 신고기한이 지나 다시 나눠 더 받은 부분은 증여로 취득한 것으로 봅니다 → 지방세법 제7조 제13항

• 상속세는 돌아가신 분이나 상속인이 외국에 주소를 두면 9개월 안에 신고합니다 → 상속세 및 증여세법 제67조 제4항

• 부동산 취득세는 부동산이 있는 곳에 냅니다 → 지방세법 제8조 제1항

• 신고서는 관할 시장·군수·구청장에게 냅니다 → 지방세법 시행령 제33조 제1항

• 취득세 신고서와 첨부서류 → 지방세법 시행규칙 제9조 제1항

• 상속 취득세율은 농지 2.3%, 농지 외 2.8%이고, 공유물은 받은 지분의 가액으로 계산합니다 → 지방세법 제11조 제1항·제2항

• 상속 취득세는 시가표준액으로 계산합니다 → 지방세법 제10조의2 제2항

• 상속으로 받은 1가구 1주택은 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용합니다 → 지방세법 제15조 제1항

• 중과기준세율은 2%입니다 → 지방세법 제6조

• 1가구의 범위(배우자·30세 미만 미혼 자녀 포함, 상속인이 30세 미만 미혼이면 부모 포함, 재외국민·고급주택 제외)와 공동상속 때 소유자 판정 → 지방세법 시행령 제29조

• 무신고가산세는 신고하지 않은 세금의 20%입니다 → 지방세기본법 제53조 제1항

• 납부지연가산세와 하루 10만분의 22 이자율 → 지방세기본법 제55조 제1항 · 지방세기본법 시행령 제34조 제1항

• 기한 후 1개월 안에 신고하면 무신고가산세의 50%를 감면합니다 → 지방세기본법 제57조 제2항

서의석 세무사 | 커넥트 세무회계
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